Membaca artikel – artikel di “website” ini, sepertinya kita jadi mengenal dekat investasi pada “property”. Dari mulai tata cara aplikasi KPA / KPR ke bank, hingga makanan di sekitar lokasi bisa Observer baca disini. Memang memilih “property” untuk investasi bukan perkara mudah. Ada puluhan faktor yang harus kita pertimbangkan sebelum memilih. Artikel ini ditujukan untuk menekankan kembali beberapa hal dasar yang perlu dipahami benar oleh investor sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi property karena pada dasarnya, sebagai investor, kita wajib mengenal investasi yang akan kita lakukan agar bisa sukses dalam investasi tersebut. Sulitnya, setiap jenis asset memiliki tantangan dan kelemahan masing-masing sehingga pertanyaannya apakah kita mengerti kelemahan-kelamahan tersebut supaya bisa menjaga investasi kita agar tidak rugi. Supaya lebih mudah, saya akan mengambil Cluster Alesha sebagai contoh dalam ilustrasi faktor-faktor utama yang harus kita pahami saat mempertimbangkan investasi property dibawah ini ya, Observer.
Kenapa Alesha saya jadikan contoh, karena Alesha ini cocok untuk investor pemula yang ingin mendapatkan “securitas” atas kepemilikan sebuah rumah yang harganya terjangkau, dengan bonus anda bisa menyewakan bagian bawah rumah ini untuk tempat kos sehingga Observer bisa mendapatkan “passive income” bersamaan dengan mendapatkan tempat tinggal yang nyaman. Belum lagi, promo “downpayment” yang menarik membuat Alesha menjadi pilihan yang terlihat ideal. Tapi, lebih baik kita lihat dulu ilustrasi berikut ya:
PEMBIAYAAN
Dikarenakan nilai transaksinya yang besar, langkah pertama yang harus Observer lakukan adalah bahwa Observer memang memiliki akses dana dan kemampuan untuk membayar investasi ini selama jangka waktu pembayaran berjalan. Pertama, apakah Observer memiliki cukup dana untuk “downpayment”? Kebanyakan Bank saat ini, meminta DP sebesar 15% – 30% dimana umumnya adalah 30%. Untuk contoh Alesha yang dijual seharga Rp.1.3M dengan DP 20%, maka Observer perlu menyiapkan dana sebesar Rp. 260,000,000 sebelum bisa melakukan KPR ke Bank. Untuk saat ini, masalah penyediaan dana awal ini bisa teratasi dengan penawaran Alesha dimana saat ini “downpayment” hanya diminta 10% dan bisa dicicil sebanyak 5 kali dengan cicilan bulanan sebesar Rp. 25 juta-an. Penawaran ini tentu jauh lebih ringan dibandingkan permintaan Bank. Tapi, masalah pendanaan ini bukan hanya terletak pada “downpayment”.
Yang selanjutnya perlu diperhatikan adalah, Observer baru resmi dinyatakan sebagai pemilik sebuah rumah apabila pembayaran / cicilan terakhir dari pembelian rumah tersebut sudah dilakukan. Dan apabila Observer menggunakan fasilitas KPR, maka hari tersebut bisa terjadi 10 bahkan 15 tahun dari sekarang. Pastikan akses dana Observer akan aman selama kurun waktu tersebut. Kesalahan yang umum terjadi adalah meng-“underestimate” kebutuhan dana selama kurun waktu tersebut. Betul, bahwa “property” bisa dijual apabila Observer kehabisan napas di tengah jalan. Tetapi dengan biaya yang tinggi dan “paperwork” yang tidak sedikit, menjual “property” tidak dapat dilakukan seketika ketika Observer butuh dana. Resiko yang dihadapi apabila pembayaran Observer macet? “Asset” Observer bisa disita! Akan sangat membantu apabila selama kurun waktu tersebut, Observer bisa mendapatkan tambahan penghasilan. Dalam kasus Alesha, Observer bisa lho menyewakan bagian bawah Alesha sebagai tempat kos atau semi-pavillion karena designnya memungkinkan untuk dilakukan split ini.
JENIS PROPERTY
Asumsi umum bahwa “property” akan menghasilkan keuntungan dalam jangka panjang, sebenarnya tidak terlalu tepat. Asumsi ini tetap harus didukung oleh riset yang mumpuni karena setiap jenis “property” memiliki prospek yang berbeda-beda. Rumah di dalam cluster seperti Alesha, atau rumah di pinggir jalan, atau ruko, memiliki prospek kenaikan harga yang berbeda. Contohnya, apakah di lokasi yang Observer akan beli dalam jangka panjang ada rencana untuk diubah menjadi Kawasan komersial. Juga apakah ada rencana pembangunan jalan/ jalan tol di sekitar lokasi tersebut? Tentunya riset ini lebih menantang dilakukan bagi “property” yang ada di daerah umum dibandingkan perumahan dalam kompleks besar seperti BSD City yang perencanaan pembangunannya lebih matang dan terencana. Misalnya, apabila Observer membeli rumah di custer di BSD City seperti di Vanya Park, dalam dua puluh tahun kedepan, cluster itu akan tetap aman dan tidak akan tergerus pembangunan jalan tol.
Apapun “niche market” yang Observer tuju, seperti investasi di perumahan, area komsersial, apartemen dan sebagainya, usahakan untuk mencari tahu rencana jangka panjang “property” tersebut untuk mengurangi resiko pengalihan fungsi yang tidak menguntungkan di masa depan.
LOKASI
Sedikit berhubungan dengan jenis “property” diatas, “expert” selalu menyebutkan bahwa kunci investasi “property” adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Tapi, sadarkah Obsever bahwa, yang dimaksud dengan lokasi ini tidak terbatas pada lokas pada saat “property” dibeli. Dengan dana yang terbatas, Observer bisa saja membeli “property” di lokasi yang dianggap pinggiran, untuk saat ini. Tapi, bagaimana dengan prospek lokasi tersebut sepuluh tahun mendatang? Akankah lokasi ini menjadi lokasi “prime” di masa depan sehingga Observer bisa mendapatkan “capital gain” yang optimal? Siapa coba yang tidak mau, memiliki investasi awal yang minimum tapi kemudian mendapatkan keuntungan berlipat ganda?
Sedikit sulit memprediksi kalau “property” yang Observer incar ada di kawasan umum karena artinya, Observer harus melakukan investigasi yang lebih mendalam. Lebih banyak melihat internet untuk mengetahui rencana bahkan rumor pembangunan apa saja yang akan dilakukan di daerah “property” yang Observer incar. Tapi, apabila “property” ini berada di Kawasan terpadu seperti BSD City, perkembangannya lebih terprediksi. Seperti yang Observer ketahui, BSD City ini merupakan daerah yang masih akan berkembang dengan pesat. Saat ini, BSD City masih memiliki 2,500 hektar lahan yang belum di bangun. Pembangunan perkantoran, dan fasilitas seperti implementasi BSD Smart City semua sudah ada dalam perencanaan pembangunan BSD City dan informasi ini dengan mudah dapat diakses oleh calon pembeli. Berbeda halnya dengan perumahan di Kawasan atau di perumahan yang sudah padat seperti di daerah kebayoran baru Jakarta Selatan dimana pertumbuhannya mengandalkan proyek lain seperti pembangunan MRT.
Semoga setelah membaca artikel ini, Observer bisa mengambil keputusan investasi property yang lebih terencana dan didasari riset dan asumsi yang disesuaikan benar dengan kebutuhan dan kemampuan Observer. Selamat berinvestasi!
