SIAP-SIAP MAU BELI APARTEMEN? CEK DULU YANG SATU INI
“Cek dulu status kepemilikan dan jenis sertifikat yang akan kita dapat”
Hai Observer, pasti ada nih di antara Observer yang sedang persiapan untuk beli apartemen. Apakah memang akan dijadikan hunian ataupun untuk investasi. Nah, untuk Observer yang sedang siap-siap untuk beli apartemen, apalagi untuk mereka yang ‘first timer’, jangan lupa cek beberapa hal ini ya.
Yang harus pertama dicek adalah status tanah dari Apartemen yang ingin anda beli. Karena, hak kepemilikan atas apartemen sedikit lebih kompleks dibanding hak kepemilikan rumah. Misalkan anda membeli rumah, maka otomatis hak milik atas rumah dan tanah tersebut menjadi milik anda.
Lain halnya dengan apartemen, yang dalam 1 lahan terdiri dari ratusan bahkan ribuan unit. Pertama, cek apakah apartemen yang akan anda beli ini berdiri di mana. Apakah di Tanah Negara, di atas Tanah Hak Milik atau di atas Tanah Pengelolaan.
Apabila berada di asa Tanah Milik Negara maka statusnya adalah HGB Murni, sedangkan kalau berdiri di atas Tanah Hak Milik statusnya adalah HGB Hak Milik, sedangkan jika berdiri di atas Tanah Pengelolaan maka statusnya adalah HGB HPL.
Hal inilah yang mengakibatkan adanya macam-macam bentuk sertifikat apartemen, yaitu:
1.Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun (SHKRS) / HGB Milik
Sertifikat SHKRS ini kurang lebih sama dengan SHM (Sertifikat Hak Milik), yang menunjukkan bahwa bangunan apartemen berdiri di atas lahan milik perorangan atau pengembang. Biasanya SHKRS atau Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun dicetak dalam warna merah muda.
Perbedaan mendasar dari SHM Rumah Tapak adalah, SHKRS/Hak Guna Bangunan (HGB) Milik memiliki jangka waktu 30 tahun. Jangka waktu ini bisa diperpanjang hingga 20 tahun ke depan (sesuai UU No. 5 Tahun 1950 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria)
Selain sertifikat SHKRS anda juga akan mendapatkan sertifikat dalam bentuk Buku Tanah, Surat Ukur atas Hak Tanah, Gambar Denah Lantai, Pertelaan terkait besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi yang mengajukan.
Sertifikat Kepemilikan Hak Rumah Susun dikenal juga dengan istilah SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Singkatan ini dikenal dari UU No. 20 tahun 2011 tentang rumah susun. SHMSRS atau SHM Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan tingkat kabupaten/kota.
Jenis sertifikat ini lah yang memiliki kekuatan paling tinggi di mata hukum sehingga dapat digadaikan di bank dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
Jika apartemen yang Anda beli berdiri di atas Tanah Negara atau tanah wakaf, maka Anda tidak akan mendapat sertifikat SHKRS/HGB Milik, tapi anda akan mendapatkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atau SKBG.
Bentuk sertifikat ini berupa Salinan Buku Bangunan Gedung, Salinan Surat Perjanjian atas Sewa Tanah, Gambar denah lantai yang menunjukkan unit si pemilik, Pertelaan perihal besarnya bagian hak atas bagian bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
SKBG ini dikenal juga dengan sebutan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atas Satuan Rumah Susun atau SKBG Sarusun dan ini dikeluarkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang menangani bangunan gedung.
SKBG Sarusun juga bisa dijadikan jaminan atas utang, meski kedudukannya tidak sekuat SHM Sarusun. SKBG Sarusun yang dijadikan jaminan utang akan dibebankan fidusia dan didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum
3. Sertifikat Apartemen PPJB
Sertifikat PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian yang tidak otentik antara penjual dan pembeli properti yang dikeluarkan sebelum AJB (Akta Jual Beli) dibuat. Sederhananya, sertifikat PPJB adalah tanda bahwa Anda telah membeli properti yang bersangkutan, akan tetapi AJB-nya belum selesai dibuat oleh notaris.
Sertifikat PPJB sudah berada di bawah payung hukum, yaitu Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang pedoman pengikatan jual beli rumah. Meskipun begitu, belum ada peralihan hak milik dari penjual dan pembeli dalam PPJB. Perjanjian yang dibuat pun tidak mengikat dan hanya sebatas kesepakatan saja.
Dalam hukum kekuatannya tidak sekuat SHKRS ataupun SKBG. Sertifikat Apartemen PPJB juga tidak dapat dijadikan jaminan atas utang.
Nah, Observer, jadi jangan lupa ya sebelum memutuskan untuk membeli apartemen, cek dulu status tanah dan jenis sertifikat yang nanti didapat, karena memiliki jenis sertifikat yang sesuai akan sangat membantu apabila di masa yang akan datang amit-amit terjadi masalah atau persengkataan.
